Avocat SAINT-ETIENNE
Un particulier avait acquis, le 9 mars 2016, un appartement dans un immeuble en copropriété, au prix de 395 000 euros.
A l’occasion de travaux de rénovation, l’acquéreur se rend compte que les poutres des planchers hauts et bas sont dégradées et très fragilisées par des insectes xylophages
Un arrêté de péril ordinaire était même pris par le Préfet.
L’acquéreur avait alors assigné le vendeur pour obtenir une réduction du prix et des dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1641 du Code civil relatif à la garantie des vices cachés.
Condamné en première instance par un jugement du 30 octobre 2019, le vendeur a interjeté appel du jugement en ce qu’il l’avait condamné à la restitution du prix et ordonné une expertise pour déterminer le montant de la partie du prix devant être restitué.
Entre le jugement et l’appel, le syndic, dont la responsabilité était aussi engagée, était intervenu pour réparer, à ses frais, toute la structure en bois de l’immeuble.
Devant la Cour d’appel, le vendeur faisait alors valoir que l’estimation de la restitution n’avait plus lieu d’être dans la mesure où le vice avait disparu, le syndic ayant procédé aux réparations nécessaires.
Le Cour d’appel, dans son arrêt du 15 octobre 2021, suivait le vendeur dans son argumentation en jugeant que l’acheteur « ayant accepté que le syndicat des copropriétaires procède aux travaux de remise en état du bien affecté du vice caché sur le fondement duquel il a exercé contre la société Guigal l’action estimatoire, ne peut plus exercer cette action dès lors que le vice a disparu, peu important que la remise en état ait été effectuée par le syndicat et non par la société Guigal ; qu’il doit donc être débouté de sa demande en restitution du prix ».
La Cour de cassation ne souscrivait pas à cette analyse.
Dans sa décision du 8 février 2023, la Cour rappelle tout d’abord que l’acheteur peut accepter que le vendeur procède « par une remise en état à ses frais, à une réparation en nature qui fait disparaître le vice et rétablit l’équilibre contractuel voulu par les parties ».
Or, en l’espèce, ce n’est pas le vendeur qui a procédé à la remise en état mais le syndicat des copropriétaires, ce dernier étant un tiers au contrat passé entre le vendeur et l’acheteur.
La Cour en conclut que l’action en réparation des vices cachées par un tiers n’a « pas d’incidence sur les rapports contractuels entre l’acquéreur et le vendeur » et par conséquent, « ne peut supprimer l’action estimatoire permettant à l’acquéreur d’obtenir la restitution du prix à hauteur du coût des travaux mis à sa charge pour remédier au vice ».
En d’autres termes, il est toujours loisible à l’acheteur d’introduire une action en diminution du prix même si un tiers a procédé aux réparations du vice caché.
La restitution du prix sera toutefois limitée au coût des travaux restant à la charge de l’acheteur pour remédier au vice.
